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Le plan de relance économique annoncé par Nicolas Sarkozy début décembre prévoit pour 2009 un doublement du prêt à taux 0 pour l’acquisition de logements neufs.

Dans son plan de relance, le gouvernement a choisi de miser sur une réforme du prêt à taux 0 pour inciter les français à investir dans la pierre. Cette réforme ne change rien sur la logique du PTZ mais améliore les modalités et les plafonds d’octroi. En effet, le prêt à taux 0 lancé en octobre 1995 reste identique quant à ses conditions de ressources mais il prend du volume. Ainsi, à compter de 2009, le montant maximum possible d’un prêt à taux 0 sera doublé, passant de 16 000 euros à 32 000 euros. Le prêt complémentaire à un prêt immobilier classique pourra également atteindre jusqu’à 30% du montant à financer pour l’achat d’un bien immobilier neuf, au lieu de 20% auparavant. Le doublement n’est ouvert qu’aux acquisitions de logements en programmes neufs. Ce petit coup de pouce de l’Etat a été annoncé début décembre dans le cadre du plan de relance économique par Nicolas Sarkozy. Si cette adaptation de l’existant n’est pas une vraie révolution en soit, le plafonnement plus favorable va certainement permettre à des ménages modestes de mieux boucler un projet d’achat immobilier. Seul hic, le doublement ne touche que l’achat de logements neufs ce qui réduit considérablement sa portée sachant que la plupart des acquisitions des ménages à revenus modestes se concentrent sur des biens anciens.

Souhaitée par le gouvernement et mise en place à partir de la date de l’élection présidentielle, la déduction des intérêts d’emprunt de la résidence principale vient de faire l’objet d’une publication d’une instruction fiscale au sein du bulletin officiel des impôts.
Le crédit d’impôt sur le revenu bénéficie aux contribuables personnes physiques, fiscalement domiciliées en France, qui souscrivent un prêt immobilier pour acquérir ou faire construire un logement affecté à leur habitation principale.
Le prêt immobilier peut être souscrit soit par un contribuable personne physique lorsqu’il acquiert ou lorsqu’il fait construire directement un  logement, soit par le biais d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés qui devient alors propriétaire du logement. Dans ce dernier cas, le logement doit être mis à la disposition gratuite de l’associé personne physique qui entend bénéficier du crédit d’impôt, au titre de son habitation principale. Le montant des intérêts pris en compte pour déterminer le montant du crédit d’impôt devra dans ce cas être calculé à raison de la quote-part de cet associé dans le capital de la société propriétaire correspondant au logement concerné.
Le crédit d’impôt s’applique aux intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier.
La base du crédit d’impôt est plafonnée chaque année à 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et à 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune. Ces montants sont majorés de 500 € par personne à charge, ou de 250 € lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.
Les plafonds de 3 750 € et 7 500 € sont respectivement portés à 7 500 € et à 15 000 € lorsque le foyer fiscal comporte au moins une personne handicapée. Ces majorations peuvent être cumulées, le cas échéant, avec celles correspondant au nombre de personnes à charge.
Le crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de remboursement du prêt immobilier et à 20 % du montant des intérêts versés au titre des quatre annuités suivantes, après application du plafonnement et des éventuelles majorations.
Il s’applique à la condition que le logement faisant l’objet du prêt soit, à la date de paiement des intérêts, affecté à l’usage d’habitation principale du contribuable. Certaines modalités particulières sont toutefois prévues en cas d’acquisition en état futur d’achèvement ou de construction.
Il s’applique aux intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour une acquisition qui a donné lieu à la signature d’un acte authentique à compter du 6 mai 2007 ou, en cas de construction, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette même date.
Lire l’intégralité de l’instruction fiscale :  http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2008/cadliste.htm

Dans un entretien au quotidien les Echos en date du 14 janvier, Christine Boutin Ministre du Logement et de la ville s’est longuement expliquée sur le projet de nouveau Pass foncier.
Selon l’avis de Christine Boutin, la ministre au logement et à la ville, le nouveau Pass foncier est un “produit révolutionnaire de mise à disposition d’une maison que l’acheteur pourrait payer en acquittant un forfait journalier.” L’idée de ce nouveau Pass est simple : pour un forfait de 15 euros par jour, soit 450 euros par mois pendant vingt ans, un particulier pourra acceder à la propriété sans fournir un trop gros efforts financier. Le projet du nouveau Pass Foncier va permettre ainsi de rendre accessible l’acquisition d’une maison individuelle de 80 m² pour un ménage gagnant une fois et demi à deux fois le Smic. Le Pass foncier repose sur un montage financier qui prévoit de dissocier le prix du terrain de celui de la construction. La ministre entend débuter ce grand chantier social par la réalisation de 5 000 maisons, construites en villages sous forme d’ensembles de cinquante unités sur des terrains de 2 hectares. A terme, comme l’explique la ministre, l’objectif est d’atteindre 20 000 constructions. Pour inciter les promoteurs à adhérer à ce projet, la ministre propose une TVA de 5,5 % lors de la construction. La banque sera l’interlocuteur unique pour toute l’opération. Elle sera chargée de proposer aux primo accédants le projet immobilier avec, à la clé, un financement et un dossier Pass foncier. Ce nouveau dispositif va tenter par sa simplicité apparente de faire oublier le fiasco rencontré par les maisons à 100 000 euros lancées par Jean-Louis Borloo en 2005. Ce dispositif n’a en effet jamais séduit les particuliers ni les collectivités locales mises à contribution. Ce premier dispositif n’a été suivi d’effet que pour 800 constructions.

L’Association française des usagers des banques tire la sonnette d’alarme : les emprunts à taux variable contractés par les particuliers ces derniers mois deviennent ingèrables tant l’augmentation des taux s’emballe à l’image des « Subprimes » américaines.

L’Association française des usages des banques (AFUB) monte au créneau contre les emprunts à taux variable. Dans une interview donnée à LCI dernièrement, Serge Maître (président de l’Afub) tire la sonnette d’alarme : « En moins de deux semaines, nous avons reçu environ 250 témoignages de la part de personnes en désarroi. » Et le président de l’Afub de citer quelques exemples éloquents de ces courriers désespérés : « un couple avait emprunté 200.000 euros sur 30 ans avec un taux variable. En un an, leur taux d’intérêt est passé de 3,4% à 5,7%. Donc, pour ne pas trop augmenter leurs mensualités -qui sont tout de même passées de 150 euros à 230 euros-, la durée du remboursement a été prolongée de six ans. 36 ans au lieu de 30. » Selon Serge Maître, ce cas est extrême mais malheureusement pas isolé : « Une personne avait emprunté 120.000 euros au taux de 3,4% en avril 2006 sur 25 ans. Aujourd’hui, son taux est passé à 4,80% et son emprunt court désormais sur 34 ans, 9 ans de plus que prévu ! »

Gare aux tentations du taux variable !

Selon l’Afub, les taux variables sont particulièrement pervers puisqu’ils font exploser les coûts du crédit sous l’effet de l’augmentation des taux. Sachant cela, l’association souhaite que les banques fassent un effort afin d’éviter de reproduire l’exemple américain des Subrpimes. « Les Américains considèrent que la France ne fait que différer la crise en préférant allonger les durées d’emprunt plutôt que d’augmenter les remboursements des personnes qui ont des mauvaises surprises avec leur emprunt immobilier. Mais lorsque cette variable d’ajustement sera épuisée, il faudra augmenter les mensualités et là, on courra le risque d’obliger les gens à revendre leur bien faute de pouvoir rembourser leur prêt » précise Serge Maître à LCI. « Pour ne pas en arriver là, nous demandons aux banques de renégocier les emprunts de leurs clients en difficulté. Le CIC s’y est déjà engagé. » Selon l’Afub, les emprunts à taux variables représentaient en 2005 5% des crédits octroyés, 8,5% en 2006 et sans doute autour de 10% actuellement. Chez certaines banques comme le Crédit Foncier de France les crédits à taux d’intérêts variables représentent 35% des contrats.

Selon l’enquête annuelle de l’Observatoire de l’endettement des ménages réalisée par la Fédération bancaire française et TNS Sofres, 50,9% des ménages français détenaient au moins un crédit fin 2006.
Les résultats de l’enquête annuelle de l’Observatoire de l’endettement des ménages ont été publiés le 30 mars 2007. Il ressort de cette vague d’enquête auprès de 12 000 ménages que le niveau de détention de crédit en France est élevé mais toutefois moindre que l’année précédente (52,6% fin 2005).

Les principaux résultats de l’enquête
Les crédits immobiliers en augmentation : Le recours au crédit immobilier par les français atteint un des taux les plus élevés depuis 10 ans. En effet, fin 2006, 30,2% des ménages français détenaient des crédits immobiliers soit un chiffre stable par rapport à l’année précédente (30,5%). Ce taux élevé est du principalement à l’allongement de la durée des prêts (17,8 ans en 2006 contre 12,8 ans en 1993) et aux conditions de crédit actuelles attractives (taux moyens de 4,1% en 2006). Globalement, fin 2006 22,9% des ménages sont endettés au titre de l’accession à la propriété, contre 21,8% fin 2003.
Les crédits de trésorerie en baisse : Fin 2006, 32,6% des ménages détenaient des crédits de trésorerie (34,5% en 2005). Dans plus de la moitié des cas (55,6% des ménages), les crédits de trésorerie sont destinés à financer l’achat d’une automobile ou d’une moto. Chez les jeunes ménages de moins de 30 ans, cette proportion grimpe à 67,5%. Après la voiture, le principal usage des crédits de trésorerie revient au financement d’un bien d’équipement de la maison (29,5% des ménages, 27,9% des jeunes ménages) et au financement d’un loisir (4,9% des ménages, 3,9% des jeunes ménages).
Les jeunes parient de plus en plus sur l’immobilier : Les jeunes ménages de moins de 30 ans n’ont jamais été aussi nombreux à accéder à la propriété ! Fin 2006, 17,8% des jeunes sont accédants à la propriété (+ 1 point en un an, et + 4 points depuis 2000). Globalement, 54,4% des ménages de moins de 30 ans ont au moins un crédit fin 2006.

Début juin, un mois après son élection, le nouveau président Sarkozy a annoncé que ses propositions étaient désormais dans les mains du Conseil d’Etat pour validation avant d’être discutées et mises en place pendant l’été 2007.

Une réforme en 6 mesures
 

• Bouclier fiscal : à partir du 1er janvier 2008, les Français ne pourront plus être taxés à plus de 50 % de leurs revenus (impôts et prélèvements sociaux compris).
• Droits de succession  : Ils seront supprimés dans le cadre d’une transmission des biens au conjoint survivant marié ou pacsé. L’abattement de 50 000 euros dans le cadre d’une transmission aux ascendants ou descendants passera à 150 000 euros par personne. Un abattement de 5 000 euros va être créé pour les neveux et nièces.
• Donations :  les donations de son vivant en numéraire à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant seront exonérées si elles n’excèdent pas 20 000 euros.
• Déduction des intérêts d’emprunt immobilier : elle se fera sous la forme d’un crédit d’impôt d’un montant de 20 % des intérêts d’emprunts immobiliers sur l’achat de sa résidence principale. La mesure s’appliquera seulement pour les 5 premières années du prêt. Elle sera plafonnée à hauteur de 3 750 euros pour un célibataire, 7 500 euros pour un couple sans enfant. Il faudra rajouter 500 euros par personne à charge.
• Exonération des heures sup’ : à partir du 1e orctobre, les heures supplémentaires seront exonérées d’impôt sur le revenu et bénéficieront “un allègement de cotisations sociales” pour les salariés comme pour les employeurs. La prime d’heure supplémentaire versée aux entreprises de moins de 20 salariés fixée jusqu’au 31 décembre 2008 à 10%, sera portée à 25%.
• ISF aménagée : Les contribuables taxés au titre de l’ISF pourront bénéficier d’un allègement de 50 000 euros maximum s’ils investissent dans des PME, mais aussi dans “des fondations reconnues d’utilité publique, des établissements publics de recherche, d’enseignement supérieur ou des entreprises favorisant l’insertion”.

Dans une interview donnée au journal les Echos, Éric Woerth (Ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique) annonce ce jeudi 23 mai 2007 des nouvelles mesures concernant notamment l’aide à l’accession à la propriété “Les intérêts des emprunts immobiliers pourront être déduits des revenus, à hauteur de 20 %, ce qui correspond au taux d’imposition moyen des ménages. Il s’agira d’un crédit d’impôt limité dans le temps, qui aboutira à des réductions d’impôt significatives. Elle sera applicable aux résidences principales, dont l’acte authentique de vente a été signé après le 6 mai 2007, jour de l’élection du président de la République.” L’interview revient aussi sur les modalités de mise en place du bouclier fiscal (dès l’an prochain) et les volontés du gouvernement sur les questions des successions.

Pour en savoir plus : http://www.lesechos.fr/info/france/4579766.htm

Selon  une étude de l’Observatoire de l’Epargne Européenne, aujourd’hui, la durée moyenne des prêts immobiliers s’établit à 19 ans en France contre 25 ans au Royaume-Uni et 30 ans au Danemark, aux Pays-Bas, en Suède et en Allemagne.

Cette différence devrait progressivement s’estomper. En effet, après l’arrivée du prêt à 50 ans, proposé depuis janvier par la banque espagnole Kutxa par l’intermédiaire du courtier immobilier Cafpi, deux établissements, l’UCB, filiale de BNP Paribas, et le Crédit Foncier de France (CFF), filiale du groupe Caisse d’Epargne, ont inauguré une formule à 40 ans, et le Crédit immobilier de France s’apprête à les imiter.

En attendant, en France ces dernières années l’encours de crédit immobilier a fortement augmenté (+40%)  sous la double influence de l’augmentation des prix de l’immobilier et de la baisse des taux d’intérêt. Les ménages français portent un endettement moyen de 8.133 euros par habitant en 2005, à comparer à 34.409 euros par habitant au Danemark et 24.026 euros au Royaume-Uni.

Chaque trimestre, la Banque de France collecte auprès d’un large échantillon d’établissements de crédit les taux effectifs moyens pratiqués pour 11 catégories de prêts. Ces taux, augmentés d’un tiers, établissent les 11 seuils de l’usure correspondants. Les seuils de l’usure sont publiés sous la forme d’un avis au J.O. à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Les établissements bancaires ne peuvent dépasser les taux d’usure dans le cadre d’un prêt sous peine d’être attaqué par l’emprunteur.

Le Seuil de l’usure applicable à compter du 1er avril 2007

Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers) 
- prêts à taux fixe :  6,27 % 
- prêts à taux variable : 6,24 % 
- prêts relais : 6,35 % 
Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation (crédits de trésorerie) 
- prêts d’un montant inférieur ou égal à 1 524 euros (1) :  20,33 % 
- découverts en compte, prêts permanents et financements d’achats ou de ventes à tempérament d’un montant supérieur à 1 524 euros et prêts viagers hypothécaires (1) :  14,44 %  19,25 % 
- prêts personnels et autres prêts d’un montant supérieur à 1 524 euros :  8,72 % 
Prêts accordés aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale 
- découverts en compte (2) :  14,44 % 
Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
prêts consentis en vue d’achats ou de ventes à tempérament :   10,76 % 
prêts d’une durée initiale supérieure à deux ans, à taux variable : 6,73 % 
prêts d’une durée initiale supérieure à deux ans, à taux fixe : 6,84 % 
découverts en compte (2) :  14,44 % 
autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à deux ans :  9,12 % 

Depuis janvier 2007, les personnes présentant un risque de santé aggravé peuvent grâce à la convention Aeras bénéficier de mesures spécifiques pour obtenir une assurance lors de la souscription d’un prêt immobilier ou d’un prêt à la consommation.La convention Aeras a été signée le 6 juillet 2006 pour entrer en vigueur en janvier 2007 entre les pouvoirs publics, les banques, les assurances et des associations de malades et de consommateurs. Elle remplace la convention Belorgey jugée insuffisante. Elle permet à toute personne malade de souscrire un prêt sans entrave. En effet, lorsque l’on souhaite emprunter pour acheter une maison,  un bien de consommation ou encore dans le cas d’un emprunt professionnel, l’établissement de crédit est tenu de vérifier la solvabilité de l’emprunteur. Dans la plupart des cas, à cette étude de solvabilité s’ajoute la souscription d’une assurance pour protéger la banque et l’emprunteur contre les risques de décès et d’invalidité. Cette assurance est toujours liée à un questionnaire de santé ce qui complique largement les choses quand l’emprunteur est atteint d’une maladie grave ou d’un handicap. Plus le risque d’invalidité et de décès est important plus l’assurance est soit impossible à obtenir soit portée à des prix prohibitifs. Les engagements pris dans la convention Aeras proposent un aménagement pour faciliter l’accès au crédit et aux assurances liées.  

La convention s’applique dans le cadre des crédits à la consommation destinés à un achat précis une assurance décès peut être obtenue sans avoir à remplir un questionnaire médical si l’emprunteur est âgé au maximum de 50 ans, que  la durée du crédit est inférieure ou égale à 4 ans (différé de remboursement éventuel inclus) et que le montant cumulé des crédits entrant dans cette catégorie ne dépasse pas 15 000 €. 

Dans le cas d’un achat plus conséquent telle qu’une résidence principale ou dans le cadre d’un prêt professionnel, la convention Aeras prévoit la prise en charge d’une partie des surprimes éventuelles liées aux risques à assurer. Cette mesure s’adresse uniquement aux personnes aux revenus modestes ne dépassant pas un plafond fixé en fonction du nombre de parts du foyer fiscal et du Plafond de la Sécurité Sociale (PSS) soit 2 682 € au 1e janvier 2007. La prime d’assurance ne représente ainsi pas plus de 1,5 points dans le taux effectif global de l’emprunt si :• le revenu égale 1 fois le PSS et si le nombre de parts est de 1 à 2• le revenu égale 1,25 fois le PSS et si le nombre de parts est de 2,5• le revenu égale 1,5 fois le PSS et si le nombre de parts est 3 ou plus. 

Dans tous les cas, les professionnels de l’assurance et de la banque signataires de la convention Aeras se sont engagés à donner une réponse à chaque demande de prêt immobilier dans un délai global de 5 semaines pour un dossier complet.