Logement à usage locatif : les règles d'imposition

Les règles d'imposition des revenus fonciers issus des loyers perçus dans le cadre de logements à usage locatif dépendent de nombreux facteurs distincts. Revue de détails.
Vous avez acheté un logement pour le louer ? Le régime d'imposition des revenus perçus dans le cadre de la location dépend de plusieurs critères :
 
Location nue - revenus inférieurs à 15 000 €
Le régime général d'imposition pour des revenus inférieurs à 15 000 euros est celui du régime simplifié du microfoncier. Ce régime ouvre droit à un abattement de 30% sur les revenus fonciers mais ne permet pas de déduire un certain nombre de charges. Dans le cas où le logement doit faire l'objet de travaux conséquents ou supporte des charges de gestion importante, le contribuable peut demander à être rattaché au régime réel des revenus fonciers (lire plus bas). Ce régime permet de déduire de ses impôts le montant des frais engagés pour le logement. Si le montant de ces frais est supérieur à 30% des loyers perçus, le choix de ce régime sera plus rentable pour le propriétaire.
 
Location nue - revenus supérieurs à 15 000 €
Dans le cas ou les revenus sont supérieurs à 15 000 euros par an, le régime qui s'applique est celui du Régime réel des revenus fonciers.
Ce régime permet de déduire de ses revenus fonciers un certain nombre de frais restant à sa charge :
- dépenses de réparations et d'entretien
- primes d'assurance
- dépenses supportées pour le compte du locataire dont le propriétaire n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire
- provisions pour dépenses de copropriété non déductibles
- dépenses d'amélioration du logement
- impôts locaux
- intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés
- frais de gestion fixés à 20 € par local, frais de rémunération des gardes et concierges, frais de procédure et frais de rémunération, honoraires, commissions versés à un tiers pour la gestion de l'immeuble
Toutes ces déductions accumulées peuvent former un déficit foncier déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an à condition que le bien soit loué pendant 3 ans minimum. La part du déficit foncier supérieure au plafond de 10 700 € ainsi que, le cas échéant, les intérêts d'emprunts s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
 
Location meublée - revenus inférieurs à 76 300 €
La location de logement meublé relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le propriétaire peut se voir exonéré de l'impôt sur les revenus locatifs lorsqu'il loue meublé une partie de sa résidence principale sous la condition que le logement soit la résidence principale de son locataire et que le loyer n'excède par 163€/m2 pour l'Ile de France et 118€/m2 pour la province, ou lorsque le logement n'est pas le domicile du locataire et que le revenu annuel n'excède pas 760€.
 
A ces règles générales s'ajoutent selon les cas des conditions particulières d'exonération selon que le logement est acheté dans le cadre d'un dispositif défiscalisant particulier comme le dispositif loi De Robien recentré, loi Girardin (outre-mer), loi Malraux, loi Demessine.