Loi Loueur en Meublé Professionnel

Le statut LMP est plus qu'un simple dispositif défiscalisant, c'est une « mécanique » de défiscalisation particulièrement avantageuse pour les investisseurs à la recherche de solutions de long terme de capitalisation.

COMMENT CA MARCHE ?

Le statut de loueur en meublé est un peu complexe à manier. Il s’applique au propriétaire d’un bien (neuf ou ancien) loué meublé à une personne physique ou morale. Il peut s'agir d’une chambre meublée, d'une location saisonnière, de chambres d’hôtes et gîtes ruraux mais aussi de logements situés dans une résidence avec services ou résidence de tourisme. Les revenus générés par la location relèvent des Bic (bénéfices industriels et commerciaux).

Chaque année, le propriétaire sous statut LMP peut déduire de ses revenus locatifs :

  • les intérêts d'emprunt,
  • les charges de propriété,
  • les charges de copropriété,
  • les frais d'établissement,
  • les dépenses d'entretien et de réparation,
  • les amortissements des meubles (période de 5 à 7 ans),
  • les amortissements des murs (période de 20 à 30 ans).

Tous ces frais forment un déficit qu'il est possible grâce au statut LMP de déduire de ses revenus fonciers. Les impôts à payer sur les loyers perçus peuvent ainsi être réduits à zéro facilement. Sous certaines conditions, le bien peut être acquis hors TVA.

Bon à savoir : En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, mais seront imputés sur les revenus locatifs des années bénéficiaires.

SES AVANTAGES

Le statut LMP permet à un propriétaire de se constituer un patrimoine immobilier pour un effort d’épargne restreint voire nul pendant la période de remboursement de l’emprunt. Passé cette période et tant qu'il reste des amortissements différés, le patrimoine continue de rapporter des revenus non fiscalisés.

SES INCONVÉNIENTS

Le statut LMP est une mécanique complexe qui nécessite une bonne maîtrise des lois fiscales.

QUI PEUT L'OBTENIR ?

Toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers locatifs soit en direct soit par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'I.S. (Impôt sur les Sociétés). Il s'agit principalement des SCI (Société Civile Immobilière) et des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers). Le loueur en meublé est dit « professionnel » (LMP) quand les loyers encaissés dépassent 23 000 € par an ou représentent plus de 50 % des revenus. Dans ce cas, le propriétaire est obligatoirement inscrit au registre du commerce et des sociétés. Les déficits d’exploitation sont dans ce cas imputables sur l’ensemble des revenus. A l'inverse, le loueur en meublé est dit « non professionnel » (LMNP également appelé soit La Loi Bouvard-Censi soit Loi Scellier LMNP) quand les loyers encaissés sont inférieurs à 23 000 € par an. Le déficit foncier sera imputable sur les bénéfices de même nature c'est-à-dire uniquement sur les revenus fonciers.

EN RESUME

Un propriétaire bailleur sous statut LMP peut réduire voire annuler de ses revenus les rentrées financières générées par la location de son bien. L'achat est donc dans ce cas quasiment indolore pour le propriétaire.